pavelposelenov

Categories:

Эксклюзивное интервью RBC с Павлом Поселеновым - 1 часть

2 часть

Журналист: Добрый день! О ситуации на рынке недвижимости и о том, как чувствуют себя застройщики, сегодня говорим с президентом Группы компаний "Инград" Павлом Поселеновым. Павел, добрый день!

Павел Поселенов: Добрый день!

Журналист: Безусловно, весна, наверное, для многих российских компаний, и для застройщиков в том числе, была тяжелым временем. Некоторые застройщики говорят, что у них в апреле продажи упали в моменте чуть ли не на 90%. А какими для Вас были апрель и май?

Павел Поселенов: Давайте начнём со следующего, что конечно мы, в принципе, не могли предположить в начале года, когда мы формировали бюджет и разрабатывали стратегии, что весна у нас получится такой, какой она получилась. Ну понятно, что не только у нас, во всём мире. Но мы тоже во многом оказались на острие ножа. Тут был и валютный, помните, рост курса, тут была и соответственно самоизоляция. Необходимость мгновенно научиться работать на удаленке с помощью своих сотрудников, переводить все продажи в онлайн, о чем, собственно говоря, мы не предполагали, что необходимо будет это делать в такие сжатые сроки. Вообще, в принципе, менять какие-то стратегические подходы, тактические подходы. В московском регионе была остановлена стройка. И плюс к тому...

Журналист: К счастью, ненадолго.

Павел Поселенов: Да, к счастью, ненадолго. И все фобии, с которыми нам всем пришлось столкнуться. Был удивлен тем, насколько быстро наш сектор девелоперский смог адаптироваться к этим условиям. Надо заметить, что это была не только наша заслуга, это имеется ввиду застройщиков, девелоперов, строителей. Во многом мы конечно ориентируемся на поддержку государства и федерального, и регионального. В том числе, отталкивались от правительства Москвы и Московской области и соответственно банковской сферы. Поэтому, в целом, я оцениваю, что скорость нашей реакции, нашей компании, рынка, в целом, была достаточно адекватной к сложностям, которые мы все получили. И в целом, я считаю, что вот этот первый этап,  я надеюсь, что он окончательный, ну или первый...

Журналист: Лучше первый и финальный давайте.

Павел Поселенов: Мы все прошли достойно.  То есть, я не вижу большого количества каких-то таких негативных последствий, которые невозможно было бы в ближайшей краткосрочной перспективе как-то реанимировать. Собственно говоря, поэтому, в целом, оцениваю текущую ситуацию как достаточно стабильную. Учитывая те сложности, с которыми нам пришлось всем столкнуться.

Журналист: Вы говорили в одном из своих интервью, что сейчас через канал онлайн продаж, в чистом виде через онлайн продаётся порядка 15% сделок. Вот мне интересно, с вашей точки зрения, это максимальный результат? Поскольку мы видим его в условиях достаточно жестких карантинных ограничений, которые были в Москве и области на протяжении 2 месяцев, либо эту долю можно наращивать?

Павел Поселенов: Безусловно, эта доля будет наращиваться. Когда я говорил о 15%, тут в чем кроется деталь, я говорил это когда случился первый контакт вот за эту весну. То есть, человек ни разу не был у нас в принципе, ни в офисе продаж, не приезжал на стройку, его был первый интерес именно за этот период. Таких сделок действительно 15%. Если мы, в принципе, говорим о факте заключения договора без присутствия в офисе, то тогда у нас в апреле это 100% было и в мае. То есть, от 70 до 100, вот в этом промежутке, потому что люди действительно просто офисы не посещали. И готовность она уже получилась такая хорошая, причем мы за март месяц, по сути, за первую половину апреля смогли наладить этот процесс, потому что не видели в нем раньше такую ценность, как она получила по факту сейчас.  Поэтому тут очень важно о правильной терминологии договориться, иначе просто будет разница в цифрах. Дело вот в чем. Дело все в том, что всё равно психологически многие люди хотят увидеть стройку. 

Журналист: И я их понимаю. Если ты там собираешься жить несколько десятилетий.

Павел Поселенов: И в силу этого, из дома действительно многие выезжали. Было важно приехать и посмотреть как там организован офис продаж.  Кому-то необходимо было сделать или заверить нотариально документы. В этой части мы не называем это чистой стопроцентной онлайн сделкой. Поэтому чистых совсем, без выезда ни единожды с первичного интереса до финала, до регистрации, это 15%. А так, в принципе, можно будет говорить о гораздо большем проценте от 70 до 100, если мы не учитываем вот эти нюансы, о которых я говорил. 

Журналист:  А какие у Вас ожидания в отношении чистых онлайн продаж? Вот эта доля будет сохраняться? Возможно изменилась просто модель мышления людей. Может они готовы уже покупать в онлайне то, что раньше были не готовы. Или к концу года мы опять выйдем в стопроцентный оффлайн, как это было там ещё несколько лет назад? 

Павел Поселенов: Я предполагаю, что в такой стопроцентный всё-таки он не будет высоким, поскольку как мы с вами понимаем прекрасно, всё равно процесс выбора покупки жилья, зачастую, у наших людей один раз в жизни бывает, два раза. И количество людей, принимающих участие в принятие решения о покупке квартиры, оно большое.  Поэтому, все равно все хотят поехать и посмотреть. Поэтому, я предполагаю, что всё-таки от этого элемента мы никуда не уйдем, более того, как я предполагаю, доля готового жилья, то есть продаж готового жилья будет расти. Так устроена жизнь, что с учетом перехода на эскроу, доля непроданных построенных домов и квартир она будет значительной.  Ну, то есть больше, чем сейчас. Если  в нашей компании, например, к окончанию сроков строительства только 10% сейчас недопроданных могут быть в среднем, то я ничего страшного не вижу при условиях эскроу финансирования увеличить эту долю и больше.  А тогда, как следствие, люди смогут уже пощупать продукт. То есть, не просто посмотреть на рендеры или на темпы строительства, они поверят репутации компании, но при этом смогут и оценить качество входных групп, квартир, отделки. Сейчас вот такой формат мы уже используем, как продажа квартир с мебелью, с кухнями, это все требует тактильных ощущений. Поэтому, мне все равно кажется, что от этого мы никуда не денемся и это хорошо, на самом деле. 

Журналист:  Сейчас 60% финансирования компании финансируются через эскроу счета, у Вас есть некое понимание того, когда Вы будете на 100% перейти. Вы были одними из первых, кто в эту история входил. 

Павел Поселенов: Да, вы знаете, когда было такое перепутье и нужно было для себя избрать такую стратегическую задачу или в большей степени стараться, большее количество проектов финансировать за счет спецсчетов, работы по спецсчетам, перейти на эскроу... Мы долго об этом думали и выбрали стратегическое направление в сторону эскроу счетов. И надо заметить, что мы ни разу не пожалели. Во-первых, мы накопили значительный опыт, были действительно одними из пионеров, а самое главное, мы в условиях кризисных проявлений, таких проявлений, которые были или могут быть, глобально не зависим от скорости продаж, чтобы выполнить свои обязательства перед теми, кто у нас купил квартиры. В этом смысле, ситуация у тех, кто работает по спецсчетам, мне кажется, более сложная. На данный момент действительно 60%. Все те проекты, которые мы завершили в этом году, они окончатся по спецсчетам, новые будут уже идти через эскроу. То есть, грубо говоря, в 2021 году, я думаю, что все наши проекты перейдут на эскроу счета.

Журналист:  В том, что вы сказали, для наших зрителей, наверное, важная история в том, что вы чувствуете себя более уверенно, чем многие участники рынка. Поскольку были ожидания на начальной фазе кризиса, что застройщики начнут массово и дешево сбрасывать те объекты, которые у них есть сейчас. Стоит ли ожидать падения стоимости недвижимости в столичном регионе на 10 или даже 20%? Об этом говорили ещё 2 месяца назад некоторые эксперты.

Павел Поселенов:  Я об этом точно никогда не говорил. Оснований для этого нет никаких. Чудес же не бывает. Если у тебя себестоимость строительства растет, есть инфляция. Много прибыли в нашем виде деятельности, по крайней мере в том сегменте, где мы ставим массовые продажи, не такая большая. А при этом при всем, как я уже говорил, курс у нас вырос, а это означает, что все валютные составляющие, которые были в себестоимости, тоже выросли. У нас, мы с вами знаем, что стройка останавливалась...

Журналист:  Ну Вы же знаете, что тут сейчас начинается, инковенанты там надо платить, у кого-то долг. 

Павел Поселенов: Ну, да-да. В общем, короче, никаких оснований для того, чтобы себестоимость уменьшилась, их нет и быть не может. Более того, мы сейчас все работаем над тем, чтобы обезопасить наши стройки, наши офисы и соблюдать максимально все регламенты, которые позволят развиваться в дальнейшем в пандемию. Это тоже дополнительные затраты, которые мы несем. Поэтому, в силу этих обстоятельств это просто невозможно, плюс банки, которые выдают финансирование и по сути находится с нами в одной лодке сейчас, они тоже заинтересованы в том, чтобы никто из застройщиков не работал ниже себестоимости и не нарушал свою финансовую историю. В силу этого, таких оснований, чтобы были значительные скидки, их нет. С другой стороны, сейчас гораздо сложнее 

скажем, несистемным застройщикам вводить новые проекты в продажу, ибо банки, которым придется отвечать по обязательствам застройщиков в случае какого-то дефолта, внимательно смотрят за качеством продукта. Не позволяют такие полусурогатные или не доработанные проекты, с такой не до конца адекватной экономикой, просто кредитовать, финансировать. В силу этого я просто не вижу ни малейших оснований для того, чтобы стоимость жилья каким-то образом уменьшалась.

Журналист:  Сейчас немного про концептуальные истории. Сейчас некоторые обозреватели говорят, что пандемия поставила под удар образ жизни в мегаполисе. Многоэтажное жилое строение, высокая плотность населения. И говорят о том, что произойдет отток людей из центра городов в пригороды. Как вам кажется, в этом есть рациональное зерно либо это досужие вымыслы урбанистов, которым дай повод что-нибудь эдакое придумать?

Павел Поселенов: Я с большим уважением отношусь к урбанистам. Я просто думаю следующее. Очень сложно всегда всегда выделять какую-то часть из целого. Конечно, для того чтобы жить где-то в изоляции, наверное, было бы удобнее жить в хорошем доме с хорошей территорией, по крайней мере, скажем, это время удалось бы провести менее беззаботно или более беззаботно. Но при этом при всём, когда мы говорим о том, что нужно жить, нужно работать, нужно учиться, нужно следить, собственно говоря, за своим жильем, то мы понимаем, что жизнь за городом гораздо сложнее. Рабочие места все равно сконцентрированы в определённых местах. Дороги у нас по мановению волшебной палочки не станут такими, чтобы пропускали всех за 40 минут от одного конца города в другой. Поэтому, дома сами по себе, как объект недвижимости, гораздо более сложные в управлении, в эксплуатации и в ликвидности в том числе, мы это видели многократно. В силу этого, как дача,  как место, куда ты можешь уехать и скрыться от каких-то невзгод и отдохнуть, или же например там пожить какое-то время, месяц или два, как происходило вот предположим сейчас, то да, дом интересен и нужен. В этом смысле там, наверное, пережидать какие-то невзгоды и лишения лучше, чем в многоквартирном доме. Но для жизни они менее, в моем понимании, приспособлены, по крайней мере в наших крупных мегаполисах. Поэтому я не вижу никакой тут конкуренции. 

Журналист:  А видите ли какие-то риски для офисной и коммерческой недвижимости, поскольку есть ожидания, что люди станут менее охотно посещает торговые центры, упадёт трафик в ресторанах, в фитнес-центрах, даже в кинотеатрах. 

Павел Поселенов: Да, какое-то время так будет. Потом всё вернётся на круги своя. Мы всё равно с этой болезнью должны справиться и психологически, и социально, и ментально, и как угодно. Все равно будет изобретена вакцина, методики лечения и народ потихоньку от этих фобий безусловно избавиться и будет всё равно по прежнему, я уверен на 100%. Возможно, я другие вижу аспекты, когда мы будем проектировать новые здания: офисные, торговые, жилые массивы, мы безусловно будем учитывать тот опыт, который мы накопили вот за это время. В первую очередь, это касается, если мы говорим о жилых зданиях, нужно создавать таки образом инфраструктуру, на самом деле нужно же ведь не квартиру продавать, а образ жизни. И образ жизни должен этот учитывать такие моменты, которые, к сожалению, могут случиться с нами. А это значит, та социальная инфраструктура, то благоустройство, входные группы, постоматы, лампы, которые могут обеззараживать воздух, должны быть таким образом интегрированы в проект, чтобы минимизировать неудобства людей, если вдруг, они окажутся в аналогичной ситуации. Мы об этом уже действительно думаем, многие уже эти инициативы за эти месяцы стали внедрять. Поэтому, на самом деле, мы просто должны поменять подход. Мы продаем не квартиры, а образ жизни, который должен защитить человека, в том числе и в таких ситуациях. 

Источник


Comments for this post were locked by the author